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用好价格调整机制 理顺小区物业服务

特约评论员 吴学安

2019-11-29 09:06:59中国商报/中国商网 收藏0 评论0 字数896 分享

中国商报/中国商网(特约评论员 吴学安)北京市人大常委会日前听取并审议《北京市物业管理条例(草案)》,该草案规定,物业费实行市场调节价并适时调整,业委会难以成立时可组建物业管理委员会,建设单位承担前期物业服务责任,前期物业最长服务两年,到期后由业主共同决定是否续期,老物业拒不退出每日罚款1万元,应急物业服务期限不超过6个月。

物业费调整难早已成为影响业主与物业公司关系,继而影响住宅小区品质的重要问题。目前,住宅小区物业费大多实行政府指导价,其优点是确保了物业收费价格的稳定,不足是没有跟上市场变化,其结果是物业管理成本上涨、物业服务质量下降,导致业主拒绝交物业费,一些小区物业服务陷入恶性循环,影响到了业主的居住品质。

在现实中,能够调整物业费的小区相对不多,许多小区的物业费自业主入住以来就没有变化过。面对物业管理中人力、耗材等成本上涨的情况,前期部分小区开发商会补贴一部分,后期物业公司会靠小区公共收入来补贴物业管理成本上涨,或者降低服务质量。而不少业主之所以反对上调物业费,甚至拒绝缴纳物业费的一个重要原因是,小区公共收支不透明,比如电梯广告收入、公共停车位收入、公共用房出租收入等究竟去哪儿了,这是一本“糊涂账”。即便一些小区公开账本,但由于未经过严格审计,也无法获得业主的信任。

伴随着房地产市场开始进入存量时代,商品房物业费实行政府指导价,难以再适应物业管理市场化的要求,需要重新制定物业费机制,引导和规范小区业主委员会与物业服务企业合理定价。一方面,由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则,协商约定,并签订物业服务合同,明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。另一方面,加强对小区公共收益的监管也尤为必要,在小区物业管理及业委会的责权问题上,小区业主和业委会应学会通过法律途径维护自身权益。

不言而喻,调整部分物业服务收费是推进价格改革,使市场在资源配置中起决定性作用的关键一环。对此,有关部门要适时采取约谈、告诫,开展成本调查、公布经营成本等方式,督促相关经营单位规范价格行为,保持价格水平的基本稳定,并对违规涨价的行为依法查处。

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