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警惕!房地产行业风险正通过多种方式影响金融体系

核心提示: 据中国人民银行网站消息,中国人民银行近日发布《中国金融稳定报告(2018)》,报告中以专题的形式对中国的房地产金融现状进行了梳理。

据中国人民银行网站消息,中国人民银行近日发布《中国金融稳定报告(2018)》,报告中以专题的形式对中国的房地产金融现状进行了梳理。

报告指出,要保持房地产金融政策的连续性和稳定性,继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策,指导商业银行合理管控个人住房贷款增长,强化个人住房贷款审慎管理,支持刚性居住需求,抑制投机炒房行为,加强对消费贷款的管理,防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为,抑制居民部门杠杆继续过快增长。

报告有针对性地提出了几点问题。首先,报告认为中国房地产企业债务率较高,融资方式复杂。数据显示,2016年房地产开发企业资产负债率达到78.3%,为1997年以来最高。到了2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到七至八倍,严重违反了自有资金购地的要求。

较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。

此外,居民购房存在违规加杠杆情况。尽管2017年个人住房贷款占新增贷款的比重下降,但短期消费贷款增速异常。数据显示,去年1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。2017年末,个人住房贷款年末余额为21.9万亿元,同比增长22.2%,增速较上年末低14.5个百分点

“这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。”央行在报告中表示。

有分析人士解读称,由于2016年以来金融去杠杆启动,银行收紧住房信贷,导致居民部门另辟蹊径,通过短期消费贷加杠杆进入楼市——这一数据也与过去两年小额贷款和信用卡信贷规模迅速爆发相对应。

报告进一步讨论了居民部门是不是有进一步加杠杆的空间。根据报告中的数据数据,我国居民部门2017年末杠杆率为49%,高于新兴国家、低于国际平均水平。但报告也提醒,同时要注意到以下问题:一方面是债务增速较快,08年居民部门杠杆率只有17.9%;偿付能力目前良好,但债务收入比上升迅速。另一方面,我们过去10年在加杠杆,而其他主要经济体都在去杠杆。综合各经济体住户部门当前债务水平和增长趋势,报告认为我国住户债务风险实际上处于“高红预警”区,必须高度重视。

第三个问题是房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。报告分析,直接影响方面,银行对房地产行业的信贷敞口较为集中,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%,一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。其次,部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资,存在融资模式复杂、多层嵌套的问题,其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。最后,我国大量企业贷款的抵押物为房地产,如果房地产市场波动剧烈,可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。

从间接影响看,房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

针对上述三大问题,央行在报告中给出了三点政策建议。

首先是保持房地产金融政策的连续性和稳定性。继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策,指导商业银行合理管控个人住房贷款增长,强化个人住房贷款审慎管理,支持刚性居住需求,抑制投机炒房行为,加强对消费贷款的管理,防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为,抑制居民部门杠杆继续过快增长。

同时,要防范房地产领域的不当和过度融资。报告称,要抑制资金过度流向房地产领域,对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制,清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为,提高房地产行业债务透明度,严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强房地产开发企业购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。

此外,要出台房地产市场健康发展长效机制。综合运用土地、金融、财税、立法等手段,解除制约房地产市场稳定的制度障碍。加快推进房地产领域供给侧改革,人口流入的大中城市应切实加大住宅用地供应,增加住宅供给能力,有效引导市场预期。同时,加快建立“租购并举”的住房制度,推动“租购同权”,调节长期供求关系。

有分析人士对该报告做出以下总结:

第一,目前主要政策、会议中都找不到地产宽松的直接证据。宽松不是政策的逆行,守住地产口子是底线。

第二,本轮金融去杠杆通过打击非标融资,将收窄中小房企的融资渠道,地产行业的集中度会进一步提升。

第三,数据上看我国居民部门杠杆率不高,但由于债务增长过快,以及过去十年同主要发达国家在杠杆周期上的背离,目前已经不具备进一步加杠杆的空间。对于P2P等短融渠道的整治也将在客观上限制居民部门加杠杆进入楼市的通道。

(综合自:澎湃新闻 智通财经)

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