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新一轮调控浪潮再起 重点转向三四线城市

核心提示: 有专家表示,2018年调控逐渐向三四线城市转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级调控措施。

进入2018年以来,楼市调控的鼓点开始密集。来自中原地产研究中心的统计数据显示,今年全国各地出台的房地产调控政策已经多达120个。对此有专家表示,2018年调控逐渐向三四线城市转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级调控措施。

多城发布调控政策

很显然,新一轮楼市调控浪潮已至。

“五一”假期前至5月上旬,住建部就房地产市场调控问题密集约谈了成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山共12个城市,强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。

约谈的效果很快便显现了,近期成都、贵阳、哈尔滨等地相继出台新的购房政策,加大调控力度。

5月7日,哈尔滨市市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,提出在主城区6区范围内,取消建设单位网签合同备案信息注销权限,凡新购买商品住房(不包括二手住房)的,自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

5月11日,贵阳市政府办公厅印发《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。通知明确,在该市购买的新建商品住房,3年内不得转让。

5月15日晚间,成都出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,提出了将限购对象由自然人调整为家庭,限购方式由只考虑新购住房套数调整为新购住房时需考量家庭已有住房套数;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,在该市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房等多项政策。

截至发稿,在住建部约谈的城市中,长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安、太原7个城市已相继发布调控新政,海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。但近一段时间,大连、昆明等多个城市都传出了楼市调控即将升级的消息。

除了住建部约谈的城市以外,5月14日,辽宁省丹东市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“意见”)。意见表示,要坚决防范炒房投机行为,明确规定限制区域范围为振兴区中心南路以东、江湾西路以西、黄海大街(浪东线)以南、鸭绿江大道(滨江西路)以北。

在购房资格上,意见要求,非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后,方可上市交易。非本地户籍人员申请商业性个人住房贷款,在限制区域内购买新建商品住房,根据金融风险情况,按照银行相关规定分类执行。

同时,意见还对异地缴存住房公积金职工贷款购房的首付比例进行了调整,要求异地住房公积金缴存职工在丹东市购房申请异地住房公积金贷款的,首付比例调整为不低于50%。此外,意见还要求各房地产开发企业严格落实明码标价制度。

部分城市楼市升温

上述地区接连出台调控政策,也是由于当地的房价上涨较快。根据国家统计局此前公布的数据显示,从环比来看,新房价格上涨城市数量在1月、2月份均有所减少。而到了3月份,一线城市新房价格环比上涨0.1%;二线城市新房和二手房价格环比涨幅均比2月扩大0.3个百分点。

70个大中城市中,55个城市新房价格环比上涨,最高涨幅为2.1%;60个城市新房价格同比上涨,最高涨幅为12.3%。其中,北海、沈阳、大连、哈尔滨、西安、昆明、贵阳等多个城市新房价格同比涨幅为两位数。

而国家统计局5月16日公布的数据显示,4月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%;而二三线城市商品住宅价格同比涨幅虽整体比4月有所回落,但值得注意的是,哈尔滨、北海、大连、昆明、沈阳、西安、贵阳、乌鲁木齐和南充9个二三线城市的新房价格同比涨幅仍超过了10%。

从环比方面来看,4月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%;二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比3月扩大0.1个百分点,二手住宅销售价格环比涨幅与3月相同;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

具体而言,4月70个大中城市商品住宅销售价格环比(比3月)涨幅最多的丹东,涨幅为2%,其次是海口、三亚、西安、太原,哈尔滨位居全国第六,大连为全国第十二,沈阳为全国第二十。

对此,易居智库研究总监严跃进认为,今年以来,西安、郑州、长沙等二线城市纷纷发布人才落户新政,落户门槛降低导致当地有大量人口进入,致使这些二线城市的刚需群体扩大,拉动了房价的上涨。在供给端,今年二季度以来高价楼盘预售证发放节奏明显加快,也带动了住宅价格的整体上涨。而三线城市则主要来自于棚改货币化安置的驱动,购房需求得以集中释放。

丹东出台新政也早在预料之中。自朝鲜在4月21日宣布弃核而致力于发展经济之后,房地产市场率先做出反应,丹东新区的房价迅速上蹿,更有媒体披露,该地出现房价短短两天涨幅就超过50%的情况。

调控重点向三四线转移

而对于今年楼市的调控趋势,中原地产首席分析师张大伟表示,相较去年,调控城市的分布出现了明显变化,2017年调控主要集中在一二线城市,2018年调控逐渐向三四线城市转移,而过去没有调控的城市正逐渐加码升级调控措施。

此外,在中国社会科学院5月14日举行的2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上,蓝皮书执行主编王业强副研究员表示,由于房地产调控政策不放松,一线热点和二线城市有可能会率先探底,而三四线城市调整则明显滞后于一线城市。需求的外溢等因素以及棚改政策、货币化政策的支持,使三四线楼市保持着一定的热度。随着去库存刺激政策逐渐退出并变为紧缩的调控,预计今年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。

此外,交行金融研究中心高级研究员夏丹指出,住建部本轮约谈涉及的地区多为房价上涨较快的二线城市以及个别三线城市。坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松被再次强调,可见中央对于落实“房住不炒”、抑制房价过快上涨的态度坚决。

严跃进指出,约谈政策也可以理解为窗口指导,属于比较间接的但影响效果较好的调控手段。从约谈的制度来说,房价上涨过快的城市都很容易被约谈。有业内人士透露:“住建部相关负责人对地方政府的约谈或将继续。中央层面对于房地产调控的方向不会改变,调控力度也不会因市场下滑而放松,购房者应改变过去‘投机’的想法。”(李春晖  姜樊)

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