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长租公寓“蓝海”够蓝盈利却难 房企为何仍争相角逐?

核心提示: 日前,上交所披露的信息显示,恒大集团在上交所提交的“中联前海开源·恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被受理。

中国商报/中国商网(记者 彭婷婷)日前,上交所披露的信息显示,恒大集团在上交所提交的“中联前海开源·恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被受理。该租赁住房资产证券计划拟发行金额为100亿元,主要用于长租公寓建设。至此,万科、碧桂园、恒大三大地产龙头企业正式在长租公寓市场上集结,短兵相接又一战。

长租公寓指的是租期为一年,规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。根据相关研究,长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。不过,在万亿的市场空间面前,企业普遍面临投入大、周期长、盈利难等挑战。

租金高

租赁热潮下,逐渐被拉高的房租是市场最直接的反应,而这也是租客所担心的情景。

5月12日,记者来到北京市大兴区旧宫店万科泊寓了解其租赁现状。该公寓是写字楼改装而成,公寓往下几层就是购物中心,吃喝玩乐一应俱全。

从一些租客的体验来看,长租公寓的管理和服务,比传统租房要省心、安心,租客也不用担心房东随意涨租或着提前收回房屋,装修家具什么的都挺全,基本可以拎包入住。泊寓租客管家告诉记者,这里来访都要实名登记,每层都有电子锁,每户都是电子门,所以比较安全。

但对比租金,长租公寓比传统租房要高出很多。传统租房普遍采取“押一付三”的模式,月付不超过2500元的租金对于年轻的租客而言,一次性缴纳,比较容易接受。但记者采访的该长租公寓,虽地处北京五环,15平方米左右的一居室月租金需要3000元以上,且一次性支付一年的租金,对于多数年轻人而言难以承受。

以大兴区旧宫为例,地铁站附近,传统租房,18平方米左右只需1500元。而长租品牌少则3000,除了每月缴纳的水电费外,租客每月还要缴纳300元服务费。

“我去看了一些长租公寓,太贵了,租金都到6000元了,有的甚至比我工资都高。并且可选择的余地太少,有的是网站上没有详细的信息,需要直接联系,有的是提供的类型单一,没得选,还有的离工作单位(二环)太远。所以基本放弃了长租公寓,转向传统租房市场。”租户李女士最近也在为找房子的事情烦恼。

尽管长租公寓常喜欢打国际、时尚、活力、青春等炫酷的标签,但从实际上看,但租住长租公寓对普通上班族来说负担过大。但不可否认长租公寓的价值,即通过标准化的装修配置,既保证基本的生活需求,又提升生活品味。这相比参差不齐的个人房源进步不少,且能享受到很多便捷服务。

对于租客而言,最希望的还是花合理的钱获得最有性价比的居家生活。

盈利难

租户普遍反映租金高,运营商却反映不赚钱。盈利空间低一直是运营长租公寓企业难以回避的问题,前期投入都较高、盈利周期长、资产收益率低成普遍现状。

不久前,克而瑞研究中心调研了行业多家长租公寓企业,发现目前行业平均利润水平仅仅在2%至4%,现金流回正周期至少需要6年以上。

实际上,对于大部分长租公寓企业来说,目前主要的盈利方式还是其在获取房源后,经过“N+1”改造,通过租金差来实现盈利。但即使这样运营5年也很难盈利,碧桂园深圳长租运营公司总经理白洋算过这样一笔账:以月租4000元的房子为例,需要付给房屋原业主租金的60%,即2400元。一间房屋的装修成本大概是7万元,按照5年60个月来摊销,每个月将近1200元,还有人工、水电费等开销,大概600元日常维护运营成本,算下来也得4200元的公寓成本,而租户租金也就4000元。

有业内人士还测算,管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言,即便达到一定的量,整体出租率也要在95%以上才能盈利。龙湖冠寓CEO韩石表示,3年内不考虑盈利;旭辉领寓CEO张爱华表示,长租公寓是70年的自持物业,不能用5年、10年回本的逻辑来计算。

中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受中国商报记者采访时表示,整个租赁市场在住房市场中仅占约1/14的规模,而长租公寓市场只是自去年起才开始风生水起,仍是租赁市场里边的小众,所占市场份额依然微乎其微。长租公寓是租赁市场的制高点,能抢占制高点的基本是有规模、有品牌的大型房企。万科、保利、碧桂园等房企大举进入长租公寓市场,多数还是处于开发建设之中,小部分开始投放市场,目前能够少亏、减亏、持平已经很不错。通过租金差来实现盈利这种模式还有待市场检验。在我看来,房企应拓展其他的延伸服务,通过延伸服务来获利。

行业门槛高、运营成本高、资产价格高企导致租金回报率长期较低,且企业很难在起步阶段自持物业。可以说,规模扩张考验着入局者的资金实力,活下去与否很大程度上依赖于资金储备。

多方势力“搅局”

据悉,除了房企以外,当前,在长租公寓市场上争夺天下的运营主体还有资产派、中介派、酒店派、创业派等,可谓是八仙过海各显神通。朱晓红表示,这种多主体供应局面的出现,不论是对于房企,还是对于市场而言,都是好事儿。因为竞争有利于挖掘自身潜力,以形成独特的竞争力,消费者也会择优租赁,从而促使行业向规模化、规范化、机构化、专业化方向发展。

长租公寓渐成气候,是指发展的势头,但当前的供应势头,需求方尚未出现广泛的认同,并且同质化产品多,细分市场精耕不足,造成需求与供给的不匹配。朱晓红表示,因此市场需要不同的势力交汇,释放市场潜力。

朱晓红认为,要达到培育租赁市场的目的,就要真正做到多措并举。对政府而言,要将租赁企业培育数量进行量化考核;对房企而言,要自持物业,回购散户租赁房集中入市统一管理,加快推进符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等。

此外,进行模式创新,就是要实现效率优先,服务品质至上。如通过服务平台连接、赋能B端和C端,在平台上汇聚优质的品牌公寓,为租房人群提供更好的服务模式就有明显优势:品牌集优,信誉可靠;租房信息真实可信;便于做到统一管理、装修简约、租金稳定,租户能享受更规范的快捷维修、保洁、社交等服务。“长租公寓空间是死的,但运营服务方式是活的。房企应当欢迎各方势力‘搅局’,拥抱竞争,利用自身的资源优势进行突破,以期在未来市场格局中立于不败之地。”朱晓红说道。

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