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碧桂园连发三文加速“高周转”背后是整个行业的担忧

核心提示: 近日,随着员工泄密事件而曝光的碧桂园“高周转”运营成为业内人士热议的话题。4月5日至4月11日的一周内,碧桂园连发了三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

近日,随着员工泄密事件而曝光的碧桂园“高周转”运营成为业内人士热议的话题。4月5日至4月11日的一周内,碧桂园连发了三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

All in “高周转”

4月5日-11日之间,碧桂园连续下发三份文件。

4月5日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。

4月8日,碧桂园集团专门开了"高周转"专题会议。会上,董事局主席杨国强再次表示,现在碧桂园高周转进度太慢,肯定是有问题的,每个人都要从自己和自己部门检讨。他强调,“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路”,“高周转是我们竞争力的有力武器”。网上也随之流传出了《集团"高周转"专题会会议纪要》。

4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后:楼市两大危局

其中,属上图流传最广。分析人士表示,这张图的内容主旨是碧桂园希望在拿下土地当天就开工,如果超过40天才开工,“项目总”将被撤职。文件甚至要求,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图。

有媒体报道,有相关人士指,从拿地到开盘各地情况有所不同,但可以平均达到6-9个月,这在行业内已属于领先。通常主流地产商的拿地开盘周期则在8-10月。

与之相关、同样流传甚广的另一张图则有关员工待遇:

图片来源:格隆汇

以上计算方式被称为“万元经”,被评价是杨国强“不放过周转过程中任何一个提速细节的印证。”

另外,有报道指,为了“节约时间”,文件还对各部门多次下达要求,比如说,原则上区域投资决策工作不允许到总部进行汇报,须通过视频方式与集团投资决策中心沟通;项目主要精力应放在报规报建工作上,不得浪费时间及差旅费,可通过视频的方式与设计院沟通等等。

为了提速,全员出动,人力部门自然也不例外,下班就离开的部门,不能增补人员,还要重点关注。

“高周转”下问题已现

对于碧桂园这种“高周转”的运行方式,城市与房地产研究专家孟祥远在微博上直言,“碧桂园已疯,也会把同行逼疯!房地产越来越难做了,利润也越来越薄。碧桂园高周转已经登峰造极了,房地产行业还有工匠精神吗?”

不过,碧桂园自身对此是很有自信的,内部人士在接受媒体采访时表示,只有高周转才能加快现金回款、降低资金成本。杨国强也曾表示:“高周转是抵抗认可风险最有效的手段。”

事实上,情况可能没那么乐观。截止到3月底,碧桂园已经接到了不少的举报。

1月,江苏盐城碧桂园因房屋装修质量太差,业主愤而发文指责其坑人;同月,郑州碧桂园55号、56号业主则发现所订购房子的主体沉降、室内墙面大面积开裂问题,在多次交涉无果的情况下拉出横幅维权。

3月,江苏太仓碧桂园48位业主投诉,称其购买的商品房,在交房时精装修情况与宣传有巨大差异,涉及整栋7号楼108户居民。

在广东韶关市的网络问政平台,大批消费者投诉碧桂园新楼盘不给公积金贷款、房产证办证时间太长、拖拉缓慢以及房屋渗水、质量较差等问题。

“高周转”房企背后的“隐忧”

其实,高周转背后却隐藏着整个房地产行业的“隐忧”。首先是资金。进入到2018年,随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,无论是销售的还是房融资端,房企都开始面临着严峻的压力。

国家统计局数据显示,2018年1-2月份房企到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。其中,个人按揭贷款同比下降4.3%,已经是从2017年10月开始连续第4个月负增长,且降幅逐渐扩大。

东吴证券指出,到位资金增速下降,按揭同比降幅扩大,同时融资难度增大给各大房企的资金链带来不小风险。

中原地产统计显示,房企境内融资数据继续低迷,总量减少,而资金成本在明显上升。

碧桂园、中国奥园、富力地产等房企在过去三年都实现了融资成本的大幅下降,但高管均表示,今年融资环境持续收紧,融资成本预计很难出现大幅下降,争取能保持现有的水平。

而如果使周转提速,则可以资金使用效率。在不考虑去化的前提下,开盘速度的提升,将带来销售额的叠增,促使利润同步增长,并不断得到释放。最后高周转也将房企的存货风险降到了最低,一旦市场变天,房企在短时间内囤积的现金还可以伺机而动,瞬间切换。

另外,高周转的魔力还在于它能够持续带动企业效率的快速提升,形成企业的护城河,在降低风险的同时形成对其他房企的降维打击。

除了更有效利用资金,“快周转”的房企还想追逐棚改的红利期。自2016年6月国务院提出棚改三年计划以来,占到87%棚改面积的三四线城市无疑成了最大的受益者,也极大的推动了当地房产需求。

而根据2017年底国务院再次提出的新三年棚改攻坚计划,2018-2020年棚改新开工将达1500万套,其中货币化安置比例将达到60%。无疑面这也进一步推动三四线楼市继续升温。

看到如此明确的政策红利,房企们显然要跑步入场。于是,大型房企的拿地重点近年来不断向三四线城市下沉,而数据显示,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。

不过从远期看,三四线的楼市行情并不乐观,人口流失,产业匮乏都是这些区域客观存在的风险,因此面对如此庞大的市场,如何加快周转抢夺时间窗口显然也就成为了房企们不得不考虑的问题。

(综合自:中国经济网 网易财经 格隆汇 易简财经)

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