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成都旧城改造 中铁鹭岛艺术城项目陷入纠纷

核心提示: 1月23日,厦门钨业发布了关于控股子公司厦门滕王阁向四川省高院起诉中铁二局的公告,至此,由中铁二局与厦门滕王阁地产共同开发的成都市最大旧城改造项目“中铁鹭岛艺术城”地产项目陷入全面停顿,这个消息让本处于调控之中的成都楼市更加寒冷。

中国商报/中国商网四川报道(龚友国 记者 徐民)1月23日,厦门钨业发布了关于控股子公司厦门滕王阁向四川省高院起诉中铁二局的公告,至此,由中铁二局与厦门滕王阁地产共同开发的成都市最大旧城改造项目“中铁鹭岛艺术城”地产项目陷入全面停顿,这个消息让本处于调控之中的成都楼市更加寒冷。

牵手

2012年新年伊始,成都市全面拉开了北城改造(简称“北改”)工程大幕。“北改”是成都最大规模的民生工程,是顺应成都市民热切期盼的民生大计,是深化旧城改造的攻坚战,也是建设开放型区域中心和国际化城市的重要载体。

地处成都市金牛区的中铁二局集团公司(以下简称中铁二局)正处在“北改”范围之内。作为西南铁路建设的总部基地,中铁二局及麾下20余家单位横跨一环路内外,占地面积达500余亩,涉及住户8200余户,人口约2.9万余人。区域内,老式筒子楼、红砖房占了绝大部分,公共设施配套、环境规划严重滞后,砖木结构的房屋面积狭小、阴暗潮湿、抗震能力差、线路老化、消防隐患大、白蚁蛀蚀等等问题日益严重,迫切需要整改。

借成都市“北改”之际,中铁二局积极招商引资,以使自己所在区域尽快旧貌换新颜,公司办公及职工居住条件得到改善。

2012年,在香港的一次招商引资活动中,厦门龙邦置业公司获悉中铁二局将要实施旧城改造的信息,并将此信息告知了厦门钨业股份有限公司控股的厦门滕王阁房地产开发有限公司(以下简称滕王阁地产)。

据了解,中铁二局是央企上市公司,过去几十年承接过国内许多重大工程及国际援建重大项目,创造过无数辉煌业绩。滕王阁地产的控股企业厦门钨业也是声名远播,既是国际钨业巨头,又是国有上市公司。而成立于1996年的滕王阁地产凭借自身的雄厚实力,经过十几年的发展,已经成为一家以房地产开发为主营业务、并集地产行业为一体化的综合一线地产运营商。

经过慎重的多轮协商、谈判,双方于2013年5月签署了《中铁二局金牛片区旧城改造项目开发建设合作协议》。双方约定,项目名称为“中铁鹭岛·艺术城”,占地约515亩,总投资140亿元,分6期在7—8年内滚动开发;由滕王阁地产负责项目开发建设的具体操盘,包括规划、设计、营销、商业招商等;中铁二局负责项目建设工程施工和工程管理等。

为了保证“艺术城”的顺利进行,他们还成立了专门针对该项目的“成都同基置业有限公司”(以下简称同基置业),中铁二局为第一大股东,持股48%;滕王阁地产持股47.5%。

2013年12月,为加快推进项目进度,以上三方又签署了两个《补充协议》,就项目操盘和同基置业经营管理的相关事项进行了明确具体的约定。比如,增加注册资本金、项目范围内的6个地块,中铁二局分别应该在何时完成确权、拆迁和土地性质变更等等。

滕王阁地产营销总监王伟接受《中国商报》记者采访时表示,为了按时将资金调入成都,投入“艺术城”项目开发,他们把销售很好的厦门海峡国际社区剩余的房屋低价出手筹措资金,对此,他们认为是执行合同所应该的,并不后悔。

变卦

2014年,中铁二局领导班子进行调整,这以后,成都同基置业的管理团队,明显感觉到中铁二局方面把项目进度放慢了。比如,一期工程占地62亩的6号地块,《补充协议》(二)明确指出:“在2014年6月30日前,中铁二局应负责完成一环路以内未拆迁地块中地块6的确权、拆迁和土地性质变更,并将该地块国有土地使用权变更登记至同基置业名下。”但是,在再三催促之下,直到2015年8月,这块地的土地证才交给同基置业。

由此导致工程进展也严重滞后,原本可以设在实体房屋内不用以后再拆掉的6套样板房,因为临近开盘而房屋未能建到所需的高度,样板房不能设在实体房内,只好临时搭建一次性的样板房,导致浪费资金数百万元。

再比如,协议约定在2015年9月之前,一环路内的5个地块都要完成确权、拆迁和土地性质变更,但迄今为止,只完成了一个6号地块。

最使滕王阁地产感到不解的是一块占地9.96亩的公共绿地。据介绍,这块公共绿地处在“艺术城”项目的核心位置,在寸土寸金的成都一环内核心市区,这片市政规划的“绿肺”堪称艺术城旧城改造项目在规划设计中的最大亮点。按照市政规划要求,该地块属于“公共绿地”和“居住区公园”,应先于项目首期开发开放之前,由项目土地整理方中铁二局建设完成,向居民开放。

据介绍,2013年,同基置业董事会研究决定:由同基置业出资设计建造,将公园作为项目最重要的公共配套设施和人文景观,打造成火车头森林公园和中铁二局历史纪念馆,最迟于2015年底前建成交付。时任中铁二局董事长的唐志成非常赞成这一彰显央企社会责任、提高项目含金量、服务于地方民众(包括中铁二局职工3万余人)的惠民举措。

火车头公园和中铁二局纪念馆建成后,无疑将大大提升中铁二局自身文化形象和“艺术城”项目品位。2014年就完成了公园景观设计,但,中铁二局“不开放、不开发、不交付”的三不政策,导致这块公共绿地被用作停车场,脏、乱、差,严重影响了项目进展和周边环境。

同基置业财务总监薛总告诉记者:本来打造住宅小区优美的环境是滕王阁地产的强项,而且,优美的环境对于提升小区品质、房屋销售至关重要。“可是现在,大股东不把占据了“艺术城”核心位置的公园用地交出来,我们浑身的力气都无法施展!”薛总说,公园已经纳入市政规划,不可能更改,主题公园是中铁文化的生动重现,没有理由拒绝。

还有一件令滕王阁地产方面非常吃惊的事情:“艺术城”项目的3号地块,规划用地性质是二类住宅用地。中铁二局却背着滕王阁地产,于2016年1月单方面到金牛区人民政府提出申请,将3号地块用地性质由二类住宅用地调整为商业用地。滕王阁紧急向成都市规划局说明情况,同年5月30日,规划局专函回复已停止办理中铁二局的调规申请。

滕王阁地产负责人非常气愤的表示:“真是岂有此理!这就好比双方已经结婚了,可一方却背着另一方,偷偷处理双方的共同财产,这是很不光彩的行为!”

该负责人介绍说,就是这个三号地块,中铁二局方面变了好几种说法:开始说拆不动,有老红军住在里面,不让拆,然后又说里面有上世纪五十年代的苏式建筑,是文物,不能拆。让他们拿出文物鉴定依据,也拿不出来。后来才说出他们的用意,想要在这块地上建他们的办公大楼。

在成都市的中心城区,能够找到500亩土地进行整体开发,实属不易。按照设计,按滕王阁方面构思设计的“艺术城”,将围绕成都人文城市、休闲之都的定位,以及中国宜居城市建设的战略,以“艺术为灵魂,音乐为主线 ”,打造集传统文化与现代艺术相融合的成都艺术名片。“该项目打造成功后将非常具有成都味道,其品质超过已经打造成功并使用多年的鹭岛国际社区,其文化底蕴将超过成都著名的宽窄巷子”王伟对记者说。

中铁二局新城建设指挥部指挥长刘为在接受记者采访时坦然承认:“在引进厦门滕王阁地产时,我们实地进行了考察,滕王阁在成都开发的鹭岛国际符合我们的定位,而且滕王阁公司有实力,品牌好,能够高标准地将我们所在区域打造成宜居的新型城市社区。目前推出的艺术城一期房屋,其品牌影响与项目自身都不错。从大的方面看,双方的合作是成功的,也基本达到了效果。”。

据刘为介绍,为了配合项目的开发,中铁二局专门成立了主管旧城拆迁的土地一级整理的部门——新城建设指挥部。但是,500多亩都要拆迁才能开发的旧城改造大盘,涉及到几千家住户和办公区域的搬迁,工作难度很大,矛盾也很尖锐,难免会出现在项目推进上的时间节点有不匹配的问题,双方在沟通渠道、沟通方式上也有欠妥之处。

中铁艺术城在双方的扯皮内耗中艰难推进。2013年至今,艺术城项目累计投资已超23亿元,预计一期项目销售收入34.59亿,净利润2亿元,销售净利率仅为5.8%,远低于行业平均水准;已售磬的住宅部分收入为20.98亿,净利润为-0.37亿,在16、17年房地产异常火热的背景下,这个业绩甚是很惨淡。

“任何高端的商业地产都是低进高出,中铁艺术城也一样,滕王阁地产看重的是后期楼盘的价值和自持商业地产的价值,该项目的延迟推进对滕王阁造成了重大的损失”王伟如是说。

毁约

就在双方相互沟通协调的时候,风云突变,2017年11月17日,中铁二局集团有限公司以司投资函【2017】293号《关于解除金牛片区旧城改造项目合作的函》,要解除三方于2013年5月13日签署的《中铁二局金牛片区旧城改造项目开发建设合作协议》。

在该通知函中,中铁二局指控滕王阁地产,在解决合作中发生的分歧、争议时,故意拖延,甚至采取“上访”,“上告等”等“不友善”行为,给中铁二局造成了经济损失和不良社会影响,同时,没有足额支付拆迁安置资金,致使双方所签协议目的无法实现,所以,提出解除合同。

针对此函,《中国商报》记者欲进一步采访刘为,刘说,这只是中铁二局与滕王阁地产之间的一个商业纠纷而已,虽然该通知函留了自己的联系方式,但自己实质上只是一个经办人员,他表示自己不方便接受记者采访。

“完全是恶人先告状”滕王阁地产相关负责人表示,按照合作合同,中铁二局应将注册资本106.56 亩土地使用权在2015年过户至同基置业公司,至今逾期超过3年,早已严重违约。

1月23日,厦门钨业发布了关于控股子公司厦门滕王阁向四川省高院起诉中铁二局的公告。

据中铁二局相关人士透露,双方走到今日之局面,最大的原因在于滕王阁不肯让步,触及了二局的底线,即由于办公环境条件一直没有办法改善,欲收回3号地块修建办公大楼,不再用于开发,但,滕王阁咄咄逼人没有任何商量的余地;其次,当时双方签订的系列合同对二局是不公平的。比如按合同约定,我们是以没有拆迁的毛地入股,就应该由同基置业委托二局拆迁,拆迁快慢不应该成为二局的义务,而且在解决分歧、争议过程中滕王阁采取上告等方式给二局造成了不良社会影响,双方已经没有办法合作下去。

该人士说:“中铁二局和厦门钨业都是国有企业,也是有影响、负责任的上市公司。既然合作不下去,大家就好聚好散,双方可以坐下来谈,谈不好,再通过法律途径解决。”

一个可望成为成都北城文化新地标的项目,就此全面停顿。

据业内人士分析,中铁二局与滕王阁地产的履约纠纷,表面看是双方合作产生分歧难以调和而分手,实际上也和近两年房价的大幅攀升有关,当成都郊区县的土地拍卖价格每平米都达万元以上,中铁二局当时以4、5000千万每平米的旧改土地入股的价格,无疑具有相当大的利益空间,并且在成都市主城区现在或今后再也没有超过百亩的土地用于开发,土地的稀缺与巨大的价格涨幅,加之各大房企的竞争,到处寻求土地资源,就难免不让中铁二局有新的想法,毁约,进入法院走完诉讼程序,2、3年过后,土地价格又到一个高点,重新把项目待价而沽,寻找新的合作方卖个好价,即使按合同赔偿滕王阁后,也能赚上一大笔。

按此逻辑,除去赔偿,中铁二局可能最后还有得赚,但将丢失宝贵的商业信誉:诚信!滕王阁地产相关负责人告诉记者,我们的底线就是遵守合同约定,这是商业活动的法则。项目3号地块为二类住宅,中铁二局执意要将3号地块从项目中剥离出去,并不是要解决集中办公,只不过是找个由头将中铁艺术城项目切割得支离破碎。

滕王阁地产的代理律师认为,中铁二局的违约成本高昂,面临巨额索赔,即,按合作合同约定,中铁二局都应将注册资本 (即一环路内106.56 亩土地使用权)在2015年过户至同基置业,至今逾期超过3年,因此应承担的利息补偿、赔偿金额超过3亿,资金占用成本增加超过1亿;不开放市政公园,导致销售额损失达5亿;还有不注入土地资产,后续开发无法正常推进的损失赔偿和一期已售罄1444户业主,因大盘理由购房而提起系列损失赔偿之诉,将给同基公司造成巨大经济损失。

法学专家王教授认为,“新官不理旧账”违背党中央提出的依法治国方针。市场是变化的市场,一旦签订合同,双方均应诚实守信,遵守契约,严格履行。明知违约将企业带来巨大风险和巨额赔偿,仍不惜以自损的方式“对赌”增值国有资产,涉嫌滥用职权,建议纪检监察机关跟进查处。

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